In Budapest sinken die Bürorenditen (Handelsblatt 07/04) www.handelsblatt.de

REINHOLD VETTER

HANDELSBLATT, 23.7.2004

BUDAPEST. Die Erweiterung der Europäischen Union hat das Interesse
westlicher Investoren an den Immobilienmärkten Mittel- und Osteuropas
erhöht. So ist auch Ungarn in ihr Blickfeld geraten. Dem Land wird
politische Stabilität attestiert, die klaren rechtlichen Rahmenbedingungen
werden gelobt. Experten erwarten, dass auf dem Gewerbeimmobilienmarkt vor allem deutsche Käufer das Geschehen maßgeblich bestimmen werden.

“Der Markt spürt, dass die größten Käufer der nächsten Jahre die deutschen
Fonds sein werden“, sagt Thierry Delvaux, Geschäftsführer von Jones Lang
Lasalle (JLL) in Budapest. Die Deutschen seien genügsamer, wenn es um die Rendite gehe. “Während Iren und Amerikaner noch auf acht oder neun Prozent schielen, sind die Deutschen schon mit sieben Prozent zufrieden“, stellt Delvaux mit Blick auf die offenen Immobilienfonds, die den Büromarkt im Visier hätten, fest (s. Grafik “Büromarkt ...“).

Auch wenn die Mietrenditen auf dem ungarischen Büromarkt nachgeben (s.
Grafik “Fallende Renditen“), so liegen sie immer noch deutlich über den
Werten, die in westlichen Hauptstädten erwirtschaftet werden können. Während moderne Bürogebäude in Metropolen wie München, London und Brüssel zwischen 5,2 und 6,2 Prozent rentieren, können in Budapest gegenwärtig Werte zwischen acht und 8,5 Prozent erzielt werden. JLL-Analysten gehen davon aus, dass die Rendite auf dem Büromarkt bis Ende 2004 auf knapp acht Prozent sinken wird. Die Experten des Maklerunternehmens Aengevelt beobachten außerdem, dass zunehmend längerer Mietlaufzeiten vereinbart werden. Das erhöhe die Investitionssicherheit.

Auch Einzelhändler aus dem Westen zieht es nach dem EU-Beitritt nach Ungarn. “Den ersten spürbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt registrierten wir beim Einzelhandel“, meint Michael Smithing Geschäftsführer des Immobilienberaters Colliers International. Nach dem Fall der Binnengrenzen und einer einfacheren Zollabwicklung sei es kaum noch problematisch, große Textilhäuser, Modeshops, Drogeriemärkte und Parfümerieketten von westlichen Konzernzentralen aus zu dirigieren. So sei die deutsche C & A gerade auf dem Sprung nach Ungarn.

Die westlichen Einzelhändler profitieren vom wirtschaftlichen Wachstum in
Ungarn, das dieses Jahr etwa 3,5 Prozent betragen wird, und von den
steigenden Realeinkommen. Auf Grund ihrer Attraktivität für zahlungskräftige Kunden sind die westlichen Einzelhandelsketten am ehesten in der Lage, die hohen Mieten in Budapester Einkaufszentren von bis zu 70 Euro pro Quadratmeter zu verkraften. Derzeit befinden sich die Shopping- Center in der Hauptstadt in einem Prozess der Konsolidierung. Ihre Besitzer bemühen sich, die Palette der Mieter zu verbreitern. Neben Modeshops, Schuhläden und Parfümerien halten immer öfter Lebensmittelläden, Computergeschäfte, Friseure, Banken, Cafes und Restaurants Einzug in diesen Zentren.

Hyper- und Supermärkte haben den ungarische Markt bereits sehr weit
durchdrungen. Wesentliche Impulse für diesen Immobiliensektor sind kaum noch zu erwarten. Führende westliche Ketten wie Tesco, Auchan und Cora haben das Terrain weitgehend unter sich aufgeteilt. Gerade Tesco legt dabei die aggressivste Strategie an den Tag. Den 33 Hypermärkten der Briten im ganzen Land sollen im Verlauf dieses Jahres weitere 15 folgen. Expandiert wird hauptsächlich im Norden, Osten und Süden, weil in Budapest Neuansiedlungen kaum noch sinnvoll sind.

Auf dem Markt für Lager- und Verteilzentren sind andere Investoren aktiv.
Internationale Unternehmen wie General Motors und General Electric sähen Ungarn als wichtigen Standort für die Eröffnung von Logistik- und
Distributionszentren an, sagt Colliers-Experte Smithing. Von hier aus könne
der gesamte Markt in Südosteuropa betreut werden.

Das Bemühen westlicher Konzerne, Ungarn zu ihrem Standort für Logistik und Distribution zu machen, hat auf diesem Immobilienmarkt zu einer Fülle
spekulativer Investitionen geführt. Bevorzugt gebaut wurde an den
Ausfallstraßen von Budapest. Die Leerstandsquote in diesem Immobiliensegment liegt gegenwärtig bei etwa 20 Prozent. Beobachter vermuten, dass die Welle spekulativer Investitionen in diesem Jahr eher noch anhalten wird. Die Rendite von augenblicklich etwa neun Prozent, die mit Logistikgebäuden zu erreichen ist, wird deshalb nicht halten.

Allerdings scheuen sich westliche Konzerne bislang, ihre Logistik- und
Distributionszentren auch in anderen ungarischen Städten anzusiedeln, weil es dort keinerlei Anbindungen an Autobahnen und moderne Fernstraßen gibt. Das gilt insbesondere für den Anschluss an südosteuropäische Länder wie Kroatien, Serbien, Rumänien und Bulgarien.

Die Konzerne unterscheiden sich dadurch von den Büroimmobilieninvestoren. Die sind wagemutiger. Sie investieren zunehmend außerhalb der Hauptstadt. Ihr Interesse gilt mittlerweile besonders den Städten Györ, Pecs, Szeged und Debrecen.