Jak nakupovat nemovitosti v Nemecku
1 . Vývoj na trhu nemovitostí v 90. letech
Trh s nemovitostmi, od spojení obou nemeckých republik v jeden celek, prošel velkými zmenami. Díky danovému zvýhodnení, mužeme zaznamenat velký stavební boom v zemích bývalé NDR a Berlína zvlášt. Vyrostlo zde množství nových komercních budov a významne se rozvinula i nová bytová výstavba, odpovídající významu Berlína, jako nového, hlavního mesta sjednoceného Nemecka.
Investori ocekávali dynamický rust ekonomiky i vysokou návratnost investic na trhu nemovitostí v tzv. nových spolkových zemí a v obou cástech Berlína zvlášt. Opak se však stal pravdou. V mnoha prípadech ani prodejní ceny ani výše nájemného nepokryly náklady vynaložené na jejich výstavbu a nekteré nemovitosti zustaly úplne prázdné, navzdory jejich vysoké kvalite.
V téže dobe, v puvodních spolkových zemích, trh s nemovitostmi stagnoval, až mírne klesal. Tento vývoj kopíroval i pohyb cen nemovitostí, které též mírne klesaly a nyní jsou mnohem realistictejší, než byly pred sjednocením Nemecka.
V soucasné dobe (podzim roku 2000), puvodní spolkové zeme, po dobe stagnace, opet zacínají pritahovat pozornost investoru. Jedná se zejména o Frankfurt, Mnichov a Dusseldorf a jejich širší okolí. Jasným "favoritem" je Frankfurt, nebot práve v tomto meste našla svuj domov Evropská centrální banka. Následovaly jí mnohé pobocky národních i mezinárodních bank a institucí. Po bytech a komercních prostorech, které byly pred tím jen obtížne prodatelné ci pronajimatelné se jen "zaprášilo". Cena jednoho metru ctverecního plochy bytu, ve Frankfurtu, se dnes pohybuje od 2 000 do 3,500 Eur.
S ocekávaným ekonomickým rustech, v puvodních spolkových zemí, se pro naše investory jeví jako zajímavá taková mesta jakými jsou napr. Hamburk, Kolín nad Rýnem, Essen, Brémy, Bonn a Hannover.
Kam rozhodne zatím nedoporucujeme investovat, jsou nové spolkové zeme, vcetne Berlína, vyjma výjimecne, komercne výhodných nemovitostí.
Trh nemovitostí podle jednotlivých kategorií
A. Bydlení
rodinné domky
Nejvetší poptávka je nyní po rodinných domcích, at už samostatne stojících, radových ci terasovitých. Poptávka je prakticky ve všech spolkových zemích, at už puvodních ci nových. Výstavba rodinných domku je dnes považována za nejvýnosnejší investici. Je to výzva i pro ceské výrobce montovaných rodinných domku.
byty na prodej
Druhou nejvetší poptávkou predstavují byty na prodej z nové bytové výstavby. V Nemecku se staví nové bytové domy s 8 až 20 byty (od 1 do 4 pokoju). Byty se prodávají jednotlive, do soukromého vlastnictví a obdobne jako u nás si soukromí vlastníci vytvárejí spolecenství vlastníku. Cena 1 m2 plochy bytu se v prumeru pohybuje od 500 do 1000 Eur. Výstavba bytových domu je danove zvýhodnena. Nedoporucuje se jejich výstavba v nových spolkových zemích, kde jsou mnohé z nich ješte neprodané.
nájemní byty
Nemci, ve své vetšine, preferují soukromé vlastnictví bytu, pred nájemním bytem. Byt jim slouží co by sociální jistota, kterou lze, v casech nejvyšší nouze, prodat. Nicméne, pokud by se ceskému investorovi podarilo priblížit se "ceským" nákladum na jejich výstavbu a "nemeckým" cenám v nájmech, nemuselo by jít o špatnou investici. Posuzovat by se musela prípad od prípadu.
" mixované" domy
Mixovanými domy jsou míneny bytové domy s prízemím urceným pro komercní úcely (obchody, kanceláre). Je to dnes jedna z nejlepších investicních príležitostí, hlavne v puvodních spolkových zemích. I tuto príležitost by ceští investori meli vzít v potaz. Príjmy z "mixovaného" domu jsou vetšinou vyšší, než z výlucne bytového domu.
B. Komercní prostory
hypermarkety a supermarkety
Retezce hypermarketu a supermarketu ovládají velké, financne silné, nadnárodní spolecnosti. Pro ceské investory nevidíme velkou šanci se v této konkurenci významne prosadit.
kanceláre
Ani v tomto segmentu trhu s nemovitostmi, nemají ceští investori velkou šanci se samostatne prosadit.
prumyslové nemovitosti
Nekteré velké ceské spolecnosti se již v minulosti pokusily o akvizici bývalých východonemeckých prumyslových podniku. Nevíme ani o jednom prípadu, kdy by koupe podniku skoncila úspechem..
hotely a restaurace
Nemecko patrí mezi turisticky i obchodne atraktivní zeme. Má mnoho památek, vcetne hradu a zámku (nekteré z nich jsou i na prodej), galerií a muzeí a je i významným poradatelem výstav a veletrhu. Ceským investorum se v tomto segmentu trhu otevírá velké pole pusobnosti. Mohou si koupit ci postavit menší hotel ci restauraci s vysokou mírou návratnosti vložených investic. Bylo by vecná škoda této možnosti nevyužít.
3 . Financování
Financovat nákup nemovitosti lze bud prostrednictvím hypotécního úveru nebo klasické pujcky (Sparkkasse, Volksbank, Bausparkase). Výše úveru dosahuje 60 - 80% kupní ceny nemovitosti pro obcany SRN. V prípade cizincu, jejichž príjem nepochází ze SRN, ciní výše pujcky maximálne 50% kupní ceny nemovitosti. Zpusob financování musí být vyjasnen do podpisu rezervacní smlouvy. Potrebujete-li vyrídit pujcku, rezervujte si na kompletaci a vyplnení podkladu alespon mesíc. Kombinace nemecké dukladnosti a byrokratických predpisu, muže být pro nekoho jen obtížne prekonatelnou prekážkou. Pokud se na to necítíte, vetšina nemeckých bank má v Ceské republice své pobocky, kde si mužete úver na koupi nemovitosti v Nemecku vyrídit.4. Jak postupovat pri koupi nemovitosti
Pro prodej nemovitostí v Nemecku platí stejná pravidla, jako pro ostatní zeme EU. Klícovou osobou je i zde státní notár, který je odpovedný za to, že celá transakce mezi kupujícím a prodávajícím bude odpovídat nemeckému právu, a že po zaplacení penez kupujícímu a dane z prevodu nemovitosti financnímu úradu bude prevedeno vlastnictví nemovitosti na Vás, jako jejího nového majitele. Máte-li potrebnou kupní cenu v hotovosti, mužete u notáre rovnou podepsat kupní smlouvu. Pokud ne, mužete uzavrít rezervacní smlouvu na dobu alespon dvou mesícu, než si obstaráte úver.Z hlediska dokladu, jako kupující, potrebujete k uzavrení kupní smlouvy pouze platný pas a doklad (potvrzení banky), že máte dostatek penez (v hotovosti nebo Vám byl pridelen úver), abyste prodávajícímu uhradit kupní cenu.
Pri podpisu kupní smlouvy se peníze na úhradu ceny nemovitosti skládají u notáre, který je sám prodávajícímu predá, po prevodu nemovitosti v registru. Jedna kopie kupní smlouvy se posílá na danový úrad a druhá, pozdeji, do registru nemovitostí. Zhruba od dvou do osmi týdnu od popisu smlouvy, Vás danový úrad vyzve k zaplacení dane z prevodu nemovitosti. Její výše ciní 3,5% z prodejní ceny nemovitosti. Pozor: bez predložení dokladu, že jste uhradili dan z prevodu nemovitosti, Vás pozemkový (katastrální) úrad nezapíše jako vlastníka do registru nemovitostí!! Doklad o zaplacení dane predložíte svému notári.
V této dobe platíte notári poplatky spjaté se sepsáním kupní smlouvy, vcetne poplatku za vložení kupní smlouvy do katastru. Výše obou poplatku se pohybuje v rozmezí mezi 1 až 2% z kupní ceny nemovitosti. List vlastnictví k nemovitosti obdržíte behem nekolika následujících mesícu.
Využíváte-li služeb realitní kanceláre, pak pocítejte s poplatky ve výši 3 - 6% z kupní ceny nemovitosti, vcetne DPH.
5. Casto kladené otázky pri koupi nemovitosti
Mohou cizinci nakupovat v Nemecku nemovitosti bez omezení?
Ano mohou. Musí mít platný pas a dostatek penez na nákup nemovitosti.Kdy se stávám majitelem nemovitosti?
Po zaplacení kupní ceny prodávajícímu dostanete od nemovitosti klíce a mužete ji zacít využívat. Podle práva se majitelem nemovitosti stanete, až po jejím zapsání do registru nemovitostí.Jaké dane a poplatky jsou spojeny s vlastnictvím nemovitosti?
Z titulu vlastníka musíte platit každorocne dan z nemovitosti. Ta se liší od lokality k lokalite. Napr. u bytu se pohybuje od 150 do 200 Eur rocne, u rodinného domku je nepatrne vyšší. Závisí též na velikosti nemovitosti (poctu ctverecních metru).Je-li Váš byt soucástí kondominia (spolecenství vlastníku bytu), mandatorním výdajem je Váš príspevek do rezervního fondu (u nás známejšího pod názvem fond oprav). Platí se mesícne a jeho výše se pohybuje od 0,5 do 1 Eura za 1 m2 obytné plochy. Mesícne se musí platit i služby spjaté s provozem domu (vodné, stocné, odvoz odpadku, osvetlení a úklid spolecných prostor..). Jejich výše se pohybuje od 0,5 do 2 Eur / 1 m2 obytné plochy a mesíc.
Kdo se mi muže postarat o nemovitost, jsem-li mimo území SRN a kolik to stojí?
V Nemecku existují specializované spolecnost zabývající se správou nemovitostí. Jejich cena se pohybuje od 15 do 25 Eur mesícne za jeden byt.Vít Klíma
